เรื่องของการเช่า การตั้งราคาค่าเช่า

เมื่อ 2-3 วันที่ผ่านมา มีรุ่นพี่ท่านหนึ่ง ได้โทรศัพท์มาถามผมเกี่ยวกับการตั้งราคาค่าเช่าทรัพย์สินว่ามีหลักการอย่างไร อาจจะเห็นว่าครอบครัวผมทำอะไรเกี่ยวกับการเช่าเยอะ ทั้ง รถเช่า บ้านเช่า ห้องเช่า (โรงแรม) ผมก็เลยถือโอกาสนี้แบ่งปันประสบการณ์ของผมแล้วกัน เผื่อจะมีประโยชน์กับหลายๆท่าน

อันที่จริง หลังจากผมได้รับคำถามนี้ผมก็เงียบไปพักหนึ่ง ไม่รู้จะตอบอย่างไร เพราะราคาค่าเช่าที่เราใช้กันอยู่ ก็อยู่บนพื้นฐานที่คุณพ่อคุณแม่ของผมคิดเอาไว้ตั้งแต่เริ่มทำธุรกิจ ผมก็จำเป็นต้องขอความรู้จากคุณพ่อผมอีกต่อหนึ่ง เอาเป็นว่าผมจะเขียนจากความรู้และประสบการณ์ของครอบครัวแล้วกันนะครับ อาจจะถูก หรืออาจจะผิดก็ได้ แต่ก็เป็นวิธีการที่ทำให้เราทำธุรกิจ และฝ่าฟันมาได้กว่า 30 ปีครับ

การจะตั้งราคาค่าเช่าทรัพย์สินอย่างไร มันคงต้องคำนึงถึงหลายอย่าง

1. คิดเรื่องการคืนทุน

แน่นอนครับ การให้เช่าคือการทำธุรกิจอย่างหนึ่ง ต้องคิดว่าจะคืนทุนเมื่อไหร่ หรือ ระยะเวลาคืนทุนเท่าไหร่เราจึงจะพอใจ การคิดเรื่องการคืนทุนนี้ก็เกี่ยวข้องกับหลายๆปัจจัยครับ เช่น

– อายุการใช้งานของทรัพย์สิน และ อัตราการเสื่อมของทรัพย์สิน ถ้าทรัพย์สินมีอายุการใช้งานสั้น ก็ต้องคิดค่าเช่าให้คืนทุนเร็วๆ เช่น การให้เช่ารถยนต์ สมมุติว่ารถยนต์มีอายุการใช้งาน 5 ปี เราก็ควรคิดค่าเช่าให้คืนทุนใน 5 ปี  แต่ถ้าทรัพย์สินใดมีอายุการใช้งานนานๆ ก็อาจคิดค่าเช่าให้คืนทุนนานขึ้น เช่น การให้เช่าบ้าน ปกติไม่สามารถที่จะทำให้คืนทุนเร็ว เช่น ภายใน 7-10 ปี ยกเว้นมีตลาดเฉพาะ เป็นที่ต้องการของคนเฉพาะกลุ่ม หรือทำการตลาดเก่งๆ (อันนี้จากประสบการณ์ในปัจจุบันของผมนะครับ)

– ค่าบำรุงรักษา อันนี้เป็นปัจจัยหนึ่งที่ต้องนำมาคิดครับ เช่น หากจะให้เช่ารถ เราจะคำนึงถึงแต่ ค่าผ่อนรถในแต่ละเดือนไม่ได้ แต่ต้องรวมถึงค่าใช้จ่ายในการตรวจ และซ่อมบำรุงตามระยะทาง ค่าประกัน ค่าทะเบียนรถ ฯลฯ

– ค่าจ้างแรงงาน ค่าแรง ค่าบริหาร ค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจไม่ได้เป็นค่าใช้จ่ายโดยตรง แต่เราก็ไม่ควรที่จะลืมคิด โดยทั่วไปแล้วผู้ประกอบการส่วนมาก มักจะลืมคิดค่าแรงตัวเอง เพราะคิดว่าได้มันมาฟรีๆ

2. อุปสงค์ อุปทาน (Demand & Supply)

อันนี้ก็ตรงๆครับ ถ้าสินค้าหรือทรัพย์สินของเรา ยังไม่เคยมีใครนำมาให้เช่า แต่เป็นที่ต้องการของตลาด ก็จะสามารถให้เช่าได้ในราคาสูง พอมีคนอื่นเห็นว่าธุรกิจที่เราทำนั้นดี ก็จะมีคู่แข่งเพิ่มขึ้น ก็ทำให้ราคาค่าเช่าลดลง เพราะฉะนั้น เรื่องอุปสงค์ อุปทานของสินค้าหรือทรัพย์สินนั้นๆก็มีผลอย่างมากต่อราคาค่าเช่า

3. ปัจจัยอื่นๆ

นอกจากหัวข้อข้างต้นแล้ว ผมคิดว่าการตั้งราคาอาจจะต้องมีอีกหลายปัจจัยที่เข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งอาจไม่สามารถเขียนได้ครบทั้งหมด ผมจะเขียนเท่าที่คิดได้แล้วกันนะครับ เช่น

– ความเสี่ยง เช่น การให้เช่ารถ ก็ต้องเสี่ยงมากกว่า การให้เช่าบ้าน  รถอาจเกิดอุบัติเหตุได้ง่าย หรือถูกขโมย แต่บ้านคงไม่มีใครขโมยบ้านจากที่ดินของเราไปได้ มีหลายคนถามผมว่ารถหายด้วยหรือ ผมก็ตอบไปว่าทำธุรกิจทั่วไปก็มีโดนโกง เช่ารถก็เหมือนกัน ก็เป็นเรื่องปกติ

– โอกาสที่ทรัพย์สินเราจะถูกเช่า (Occupancy Rate) เช่น ใน 1 ปี ทรัพย์สินของเราจะถูกเช่าสักกี่วัน ถ้านานๆจึงจะมีคนเช่าสักครั้งหนึ่ง แน่นอนราคาค่าเช่าก็ต้องสูง เช่น ทรัพย์สินที่ผู้เช่าต้องการเป็นครั้งคราว หรือตามฤดูกาล  แต่ถ้าทรัพย์สินของเราเป็นที่ต้องการของคนทั่วไปอยู่แล้ว มีคนเช่าเยอะ ก็อาจจะให้เช่าในราคาถูกลง

ยกตัวอย่างเช่น บ้านพักตากอากาศ อาจจะให้เช่าได้เฉพาะวันเสาร์-อาทิตย์ หรือช่วงวันหยุดยาว ราคาค่าเช่าถ้าคิดเป็นวันก็อาจจะแพง แต่ถ้าเป็นบ้านเช่าทั่วไป มีคนเช่าเป็นเดือน หรือเป็นปี ค่าเช่าเมื่อเฉลี่ยออกมาเป็นรายวันก็จะถูก

– เรื่องของจิตใจ อันนี้อาจไม่ค่อยเกี่ยวกับธุรกิจมากนัก แต่ก็ทำให้หลายคนเลิกจากอาชีพนี้ เนื่องจากทรัพย์สินที่นำมาให้เช่าส่วนใหญ่จะมีมูลค่าสูง เราก็ต้องหามาตรการที่จะดูแลทรัพย์สิน การที่ให้ใครที่เราไม่รู้จัก เช่าหรือเอาทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูงของเราไปใช้ เพื่อแลกกับเงินไม่กี่บาท (เมื่อเทียบกับมูลค่าทรัพย์สิน) มันก็ต้องทำใจให้ได้ ยกตัวอย่างเช่น ตามสถิติของผม รถป้ายแดงที่นำมาให้เช่า มักมีรอยขูดขีด หรือบุบ ทั้งๆที่ยังไม่ทันได้เปลี่ยนป้ายเลย เป็นเรื่องปกติที่ต้องทำใจรับให้ได้

ปัจจัยต่างๆที่ผมคิดได้ในตอนนี้ก็เท่านี้หละครับ ถ้ามีโอกาส จะได้แบ่งปันเรื่องอื่นต่อไป หากสนใจหาความรู้เพิ่มเกี่ยวกับรถเช่า ก็เชิญได้ที่ http://www.PhuketCarRent.info ครับ ถ้าใครสนใจเช่ารถ อย่าลืมลองใช้บริการ เพียวคาร์เร้นท์ หรือ หาบ้านเช่าในภูเก็ต ก็ลองดูที่ เพียววิลล่า หรือ หาโรงแรมราคาประหยัด ในตัวเมืองภูเก็ต ก็ เพียวแมนชั่น ครับ